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美国牧场购买指南



杰森•施佩斯(Jason Spaeth)在美国怀俄明州 (Wyoming)西部不期而遇了占地7000多英亩的牧场,其中有几英里长的潺潺溪流流淌其间,那里同时又是梅花鹿的栖息地,于是打破了购买牧场的第一条诫令。

“第一条诫令就是不可感情用事,但我却偏偏如此。”这位退休的金融服务业主管说。今年六月,他花了约1050万美元买下了这座大牧场。“我对它真得是‘一见钟情’。”

生活在美国明尼苏达州首府明尼阿波利斯(Minneapolis)的施佩斯打算在这里养牛,并与妻子及三个儿子在此度夏。但他意识到单纯饲养奶牛很难赢利。

“我们全家都热爱户外活动。”他说。这次购买的目的不仅是打造盈利性牧场,而且能很好地保护这块土地。

在美国西部拥有梦寐以求的一座牧场在经济上往往并不划算。牧场售价高,需要长期精心照料与维护,而且很难赢利。

“通常说来,做出购买牧场的决定,与其说是为了挣钱,倒不如说是出于感情因素。”专售牧场的地产公司Hall and Hall总经理乔尔•莱德贝特(Joel Leadbetter)说。

美国广袤的西部地区犹如精神慰藉的猫薄荷,一些想尝试牛仔生活而置理性及审慎于不顾的各路买家纷至沓来。影星哈里森•福特(Harrison Ford)、CNN创始人泰德•特纳(Ted Turner)以及昔日脱口秀金牌主持人大卫•莱特曼(David Letterman)等名人都置有牧场,他们纵横驰骋其间的形象,更让现代人对牧场心驰神往。

然而即便在经济景气的年景,经营牧场都很难赢利。日常运营几十头奶牛的一座牧场,通常需雇一位经理以及至少两三位全职牛仔。养好这些奶牛(及牛仔)费用不菲。此外,添置拖拉机以及拖车等设备还需额外费用。

除此之外,奶牛作为有价商品,价格时常出现大幅波动。光过去一年,牛价就下跌了近30%,此外,疾病与旱灾有时会给整个牧群带来毁灭性打击。

“畜牧养殖业错综复杂。”费城风险投资家罗伯特•伯奇(Robert Burch)说,他本人于1998年在蒙大拿州Big Timber买了一座占地9000英亩的牧场。

伯奇把牧场视为对冲通货膨胀的工具,但与施佩斯一样,他购买牧场并非是出于投资。他从小就在牧场上干,沉醉其中。

“我当时的梦想就是当一名牛仔。”他说,“我购买牧场是出于酷爱。”

对于梦寐以求想当牛仔的人,如今也许是买入牧场的绝佳时机。由于牛价下跌,近几个月的美国牧场售价也大幅下跌。施佩斯以低于要价30%的价格买下了这块4年前就已上市销售的牧场。

Mason & Morse房产公司如今正以1450万美元挂售怀俄明州一座集畜牧养殖、鳟鱼垂钓以及狩猎于一身的4000英亩牧场,公司称其是“集各种优势于一身,正是如今牧场投资大伽苦苦寻觅的目标”。

“如今的热钱比比皆是,但是很多买家找不到合适的投资标的。”Mason & Morse房产公司主管约翰•斯特拉特蒙(John Stratman)说。

投资者若想购买休闲型牧场(也许垂钓或狩猎),那么选择空间绰绰有余。Hall and Hall最新一份报告说休闲型牧场“总体库存大大过剩”。斯特拉特蒙说,“休闲型牧场的投资意向差强人意,它们一直无人问津。”

在科罗拉多州的Steamboat Springs,有一座面积1145英亩的休闲型牧场,里面溪流汇聚成点点池塘,2010年的售价为2795万美元,如今Realtor.com房产公司的挂售价已狂跌至1690万美元。今年,苏富比国际地产(Sotheby’s International Realty)以1320万美元的售价挂售该镇一座占地490英亩的牧场。

给各种类型的牧场精确定价,“与其说是科学,更不如说是门艺术”,Hall and Hall地产公司合伙人吉姆•泰勒(Jim Taylor)说。准确评估鳟鱼密布的溪流或是毗邻麋鹿栖息地的牧场市场价,有时是件很棘手的事。水灌地数量、是否毗邻国家保护林以及与附近机场的距离都会影响牧场实际售价。

Hall and Hall如今正以2200万美元的售价挂售蒙大拿州阿纳康达(Anaconda)占地1万英亩的Miller Lake牧场,它还以3250万美元的价格挂售科罗拉多占地1.5万英亩的Kessler Canyon牧场。在蒙大拿州的博兹曼(Bozeman),位于滑雪胜地Big Sky的苏富比国际地产分公司以599万美元的价格挂售占地640英亩的North Ridge牧场,牧场内布有9英里的徒步小路,不远处的群山美景一览无遗。

“很难再找到如此高性价比的牧场。”丹佛本地房产中介公司Mirr Ranch Group老板肯•米尔(Ken Mirr)说。

专家们说,经营的牧场若想卖出好价钱,就得大量增加饲养的牲畜数量。

“过段时间后,才意识到规模经营方能赢利。“伯奇说,他如今以3500万美元挂售自己占地已大大增加的Hobble Diamond牧场。如今整座牧场占地超过3万英亩,其中牧场与黄石河(Yellowstone River)之间有6英里的开阔地以及拥有1250英亩水灌地。

然而,伯奇依然做着牧场生意。他实际上希望购买占地更大的牧场。“从生活方式的角度看,经营牧场妙不可言。”他说。

Hobble Diamond牧场自今春以来一直待售,伯奇也不急于出手。他期望过些时间能物色到合适买家。

“购买牧场纯属个人意愿。”他说,“如何衡量十全十美,每个人都设有自己的标准。”


美国牧场购买指南

●很多待售牧场通常附带狩猎与垂钓许可证,这也是宝贵资产。

●牧场通常按“承畜率”来定价,这指的是牧场能长期承受的奶牛数。

●地下水污染程度、防洪能力以及区域限制规划是影响牧场售价的几大重要因素。

●拥有放牧或休闲的公共用地地契能扩大牧场占地。

●怀俄明、德克萨斯以及内华达均为美国不征州所得税的州份。

●一头刚成年的奶牛售价为1500美元,雇佣经验丰富的牧场工人每人每年需约3万美元,此外还得负担住房、公用事业费以及医疗保险费;牧场每年通常得宰杀一头奶牛供大家分享。

购买力

200万美元可购买毗邻高尔夫球场、一座占地35英亩的未开发小牧场。

1000万美元可购买一座占地500英亩的牧场。

2500万美元可购买一座占地4.5万英亩、拥有私人狩猎与垂钓权的牧场。

译者/常和


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